Y a-t-il vraiment une reprise du marché immobilier au Liban? | FFA Real Estate
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Y a-t-il vraiment une reprise du marché immobilier au Liban?

Mon, 2016-08-29 14:36 -- admin

Pour la première fois depuis deux ans, le secteur immobilier enregistre un premier semestre prometteur. Selon le cadastre, les ventes immobilières ont augmenté de 4,4 % entre les premiers semestres de 2015 et de 2016 pour atteindre 29 988 ventes, tandis que leur valeur s'est appréciée de 14 %, à 4,09 milliards de dollars. Quant aux permis de construire, ils ont augmenté de 13 % sur la même période, à 8 408 permis octroyés, selon l'ordre des ingénieurs de Beyrouth et celui de Tripoli.

« Ces chiffres sont difficiles à appréhender dans la mesure où l'indicateur des ventes immobilières, par exemple, inclut de nombreuses données différentes comme les appartements, les locaux commerciaux ou les transactions foncières... » note toutefois Guillaume Boudisseau, consultant à l'agence de conseil immobilière Ramco, avant d'ajouter : « Pour l'instant, cette tendance à la hausse n'a pas vraiment été ressentie sur le marché. » « Il y a eu un léger regain d'intérêt cet été, mais cela reste minime », confirme Mireille Korab Abi Nasr, directrice du développement commercial à l'agence FFA Real Estate. D'autant que la hausse des ventes enregistrée au cadastre est également relativisée par le fait que l'année 2015 a été la plus mauvaise sur les cinq dernières années, et que le nombre de ventes pour le premier semestre de 2016 reste inférieur de 12,7 % à celui du premier semestre 2012.  

Baisse des prix

« La hausse du premier semestre pourrait néanmoins être attribuée à la baisse des prix. Certains font des remises de 20 à 30 %, mais la plupart sont de l'ordre de 10 % et plus. Il y a un ou deux ans, on ne trouvait pas de tels rabais sur le marché. De plus, du fait de l'abondance des stocks, les acheteurs peuvent faire jouer la concurrence en négociant les prix et les propriétaires sont obligés de s'aligner », explique Guillaume Boudisseau. En 2015, les prix des appartements en construction à Beyrouth ont baissé de 1,2 %, selon l'indice de Ramco mesurant l'évolution du prix du neuf dans le secteur de l'immobilier.

Selon l'étude, 56,9 % des promoteurs des 248 projets résidentiels en construction étudiés n'ont pas modifié leurs prix en 2015, tandis que 13,3 % ont augmenté leurs tarifs et 29,8 % les ont revus à la baisse. Dans 44 % des cas, ces baisses sont inférieures à 5 %, tandis que 6,4 % des promoteurs ont proposé des réductions de 10 à 20 %. « Il y a beaucoup d'offres alléchantes sur le marché, soit du fait des facilités de paiement, soit des remises proposées par les promoteurs », confirme Amanda Hajjar, directrice marketing de Sakr Real Estate, ajoutant que la compagnie a lancé en juillet une nouvelle offre permettant aux acheteurs d'échanger – sous certaines conditions – leur bien immobilier contre un autre en payant la différence.

Mais la baisse des prix n'est pas si généralisée. Selon une étude sur le marché immobilier publiée début août par Blominvest Bank, ce sont surtout les petits promoteurs qui ont été atteints par la baisse de la demande de ces dernières années. Ces derniers n'ont pas eu d'autre choix que de quitter le marché, leurs profits n'étant pas assez conséquents pour réinvestir. « Les développeurs endettés sont forcés de baisser leurs prix pour vendre, mais ceux qui sont stables financièrement peuvent se permettre d'attendre des jours meilleurs. C'est à celui qui tiendra le plus longtemps », observe Amanda Hajjar.

Généralisée ou non, du côté de la demande, la baisse des prix a bel et bien été intégrée dans les anticipations. « Les acheteurs pensent que puisque le marché est stagnant, ils peuvent négocier des prix sacrifiés. Même si les promoteurs baissent leurs prix de 20 %, ils demandent des remises de 40 %, déplore Mireille Korab Abi Nasr. Les acheteurs ont l'illusion que les prix vont fortement chuter et retardent leurs achats pensant faire une meilleure affaire plus tard », ajoute Amanda Hajjar. Un comportement qui retarderait ainsi une reprise plus significative du marché. Pourtant, selon l'étude de Blominvest, la possibilité que les prix chutent de manière drastique est limitée, les prix étant le reflet des coûts élevés des terrains de construction, du fait de leur rareté. « Dans les moments difficiles, les prix du secteur n'ont pas tendance à chuter soudainement mais plutôt à stagner à un certain seuil », note l'étude.

Adaptation à la demande

Au-delà des statistiques, pour les professionnels, une réelle reprise du marché sera possible dès lors que l'offre aura achevé son adaptation à la nouvelle demande. Selon l'étude de Blominvest, en 2012, avec la crise régionale qui a entraîné une baisse des investissements dans le secteur, « environ 70 % des projets de grands appartements coûteux qui étaient encore en attente de permis de construire en 2010-2011 ont été laissés sans acheteurs.

Actuellement, ce stock d'appartements ne répond plus aux exigences de la demande, note le rapport. Ceux qui ont continué à produire des grands appartements luxueux après 2010 ont beaucoup perdu. Car le pouvoir d'achat a diminué, la tendance du marché s'est clairement déplacée vers les petits appartements de 120 à 150 mètres carrés », explique Amanda Hajjar. Une tendance à laquelle les promoteurs tentent désormais de répondre : la surface totale des permis de construire octroyés a donc régressé de 6,44 % entre 2011 et 2016, passant de 8,8 millions de mètres carrés en juin 2011 à 6,35 millions de mètres carrés en juin 2016.

Et les professionnels sont plutôt optimistes quant à l'impact de cette nouvelle stratégie sur l'activité : « Je ne pense pas que les bons résultats de 2016 résultent déjà de la création de plus petits appartements. Mais cette tendance s'accentue, les promoteurs commencent d'ailleurs à construire des microappartements – entre 30 et 75 mètres carrés à Achrafieh –, et cela pourra tirer le marché vers de meilleurs résultats à l'avenir », explique Ahmad al-Khatib, directeur général de l'agence Century 21.

Céline HADDAD | OLJ

25/08/2016

Reference: http://www.lorientlejour.com/article/1003444/y-a-t-il-vraiment-une-repri...